Nowe miasto, nowa uczelnia i pierwsze samodzielne szukanie mieszkania to moment, w którym łatwo o kosztowny błąd. UOKiK ostrzega przed firmami, które każą płacić z góry za sam numer telefonu, i podpowiada, co sprawdzić w umowie z agencją. Ustawa o ochronie praw lokatorów wyznacza z kolei granice kaucji i termin jej zwrotu. Kilka konkretów wystarczy, żeby do pierwszego najmu podejść spokojnie – a na końcu można sprawdzić, czy jesteś gotowa na rozmowę z wynajmującym.
UOKiK opisuje scenariusz dobrze znany osobom szukającym lokum w dużym mieście. W sieci wisi kusząca oferta – w przykładzie urzędu kawalerka w centrum Warszawy za 1000 zł miesięcznie plus opłaty licznikowe. Pod numerem z ogłoszenia odzywa się jednak nie właściciel, lecz pracownik biura. Kontakt do wynajmującego obiecuje dopiero po podpisaniu umowy i wpłacie z góry, na przykład 250 zł.
Według urzędu ryzyko jest spore: oferta bywa nieaktualna albo gorsza niż w ogłoszeniu, a zdarza się, że pod kupionym numerem nikt nie odbiera.
Część przedsiębiorców jedynie przekazuje klientom oferty wyszukane choćby w internecie. Nie ma więc pewności, że ktokolwiek obejrzał mieszkanie. Tradycyjne biura nieruchomości biorą prowizję dopiero po sfinalizowaniu transakcji, a takie firmy chcą pieniędzy od razu. Ich umowy zobowiązują zwykle wyłącznie do przekazywania ofert, często z zastrzeżeniem, że firma nie odpowiada za treść ogłoszeń.
Zanim studentka podpisze taki dokument, powinna się zastanowić, czy chce płacić za numer, który może okazać się bezwartościowy. Osoba oszukana może – jak przypomina UOKiK – zawiadomić policję lub prokuraturę.
Przy współpracy z tradycyjną agencją najważniejsza jest umowa, która musi mieć formę pisemną. Urząd radzi, by znalazły się w niej:
Możliwa jest też umowa na wyłączność – wtedy klient zobowiązuje się, że nie skorzysta z usług innych agencji.
W 2017 r. UOKiK zakwestionował klauzule niedozwolone w umowach pośredników z województw łódzkiego i świętokrzyskiego. Wśród nich były między innymi:
Urząd wyjaśnia, że kary umowne dotyczą tylko zobowiązań niepieniężnych, a wynagrodzenie pośrednika do nich nie należy. Przy spóźnionej zapłacie agencja może naliczyć odsetki, ale nie wyższe od ustawowych. Niezależnie od zapewnień agenta mieszkanie warto obejrzeć samodzielnie.
Klient ma prawo znać wszystkie koszty, a wysokość prowizji powinna być jasno określona i uwzględniać VAT. Jeśli umowę z pośrednikiem zawarto przez internet albo poza siedzibą biura – UOKiK podaje przykład klatki schodowej oglądanego mieszkania lub kawiarni – można od niej odstąpić w ciągu 14 dni bez podawania przyczyny. Pośrednik powinien o tym poinformować i udostępnić formularz odstąpienia.
Jest jednak haczyk. Gdy agent na wyraźną pisemną prośbę klienta zaczął już działać, należy mu się zapłata za to, co zrobił do chwili odstąpienia. A jeśli zdążył pokazać mieszkanie, które klient potem wynajmie, może żądać prowizji.
Gdy pośrednik nie wykonał tego, do czego zobowiązał się w umowie – na przykład zapewnił, że lokal nie jest zadłużony, a okazało się to nieprawdą – można złożyć reklamację i domagać się obniżenia, a nawet zwrotu prowizji. Za konkretne straty można dochodzić odszkodowania przed sądem, a pośrednicy muszą mieć obowiązkowe ubezpieczenie OC.
Do 2014 r. każdy pośrednik musiał mieć licencję. Po deregulacji zawodu może nim być każdy, a agenta da się sprawdzić jedynie w stowarzyszeniach branżowych, które wprowadziły własne, dobrowolne licencje. Przy odrzuconej reklamacji pomoc oferuje miejski lub powiatowy rzecznik konsumentów, a gdy pośrednik zgodzi się na polubowne rozwiązanie sporu – mediacja lub koncyliacja w wojewódzkim inspektoracie Inspekcji Handlowej.
Zasady kaucji wyznacza ustawa o ochronie praw lokatorów. Wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy od wpłaty kaucji, która zabezpiecza jego należności z tytułu najmu na dzień opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu, liczonego według stawki z dnia zawarcia umowy.
Inny limit dotyczy najmu okazjonalnego, czyli umowy na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, z właścicielem będącym osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Tu kaucja może wynieść najwyżej sześciokrotność miesięcznego czynszu. Taka umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Najemca dołącza do niej m.in. oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i wskazanie innego lokalu, w którym zamieszka w razie egzekucji obowiązku opróżnienia mieszkania. Wynagrodzenie notariusza za to oświadczenie nie może przekroczyć 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę.
Kaucja wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu – ten sam termin obowiązuje przy najmie okazjonalnym. W zwykłym najmie zwracana jest kaucja zwaloryzowana: iloczyn czynszu obowiązującego w dniu zwrotu i krotności przyjętej przy jej pobraniu, ale nie mniej, niż wpłacono.
Ustawa dzieli też obowiązki. Wynajmujący ma zapewnić sprawne działanie instalacji, m.in. wodnej, gazowej, grzewczej i elektrycznej, a oddając lokal po poprzednim najemcy – wymienić zużyte elementy wyposażenia. Najemca utrzymuje lokal we właściwym stanie i przestrzega porządku domowego. Na nim spoczywa m.in. naprawa i konserwacja podłóg, okien i drzwi, wbudowanych mebli oraz urządzeń sanitarnych.
Przed pierwszym najmem studentka może zrobić kilka prostych rzeczy: nie płacić z góry za sam kontakt do właściciela, obejrzeć mieszkanie osobiście, a umowę z pośrednikiem mieć na piśmie, z opisanym zakresem usług i wynagrodzeniem. Kaucja w zwykłym najmie nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu, w najmie okazjonalnym – sześciokrotności, i wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu. Przy kłopotach z agencją pomaga rzecznik konsumentów.
Źródło: UOKiK, „Chcesz kupić, sprzedać, wynająć mieszkanie? Rady UOKiK” (15.10.2018); ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725 (ISAP).
5 pytań · minuta
poleca:
